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概要：房地产业作为海南省主要的支柱产业之一，在海南省经济建设中起着举足轻重的起到。本文在分析海南省房地产发展的现状及特殊性的基础上，对海南省房地产操作者风险的历史、不存在的问题和原因等展开了系统分析,从而为有针对性的掌控操作者风险获取了思路，以期为建设国际旅游岛旅游岛作出新的贡献。

　　关键词：房地产；操作者风险；对策 毕业论文网 http://www.lw54.com 　　一、房地产行业操作者风险阐述及特征 　　由于房地产经营性质的特殊性,在现代简单的信息社会中,房地产业面对着更加多的风险。房地产信用风险和房地产市场风险是学术界长期以来研究的重点,但操作者风险却很少引发注目,房地产行业操作者风险正在沦为房地产业面对的根本性威胁之一。房地产营运的主体以及参与者主要还包括房地产开发商、银行、政府、房地产中介、购房者等，他们的操作者由不完备或有问题的内部程序、员工和信息科技系统,以及外部事件所导致损失的风险，还包括法律风险，但不还包括策略风险和声誉风险。

所以房地产操作者风险就是指由于不完备或有问题的内部操作过程、人员、系统或外部事件而造成的必要或间接损失的风险。　　国内房地产业在房地产操作者风险管理观念和风险管理技术水平等方面不存在较小的缺乏。首先对房地产操作者风险了解严重不足，很多人将房地产操作者风险解读为房地产开发商、银行、政府、房地产中介在各自的房地产业务操作者中的风险,或者误会为操作性风险,更有甚者称作房地产犯罪。

其次国内房地产业在操作者风险管理方面由于房地产开发商、银行、政府、房地产中介职责集中，缺少专门的管理部门,有所不同的操作者风险由有所不同的部门负责管理，缺乏协商统一，导致各部门高层管理者无法确切理解房地产业面对的操作者风险整体状况，有些操作者风险正处于无人管理的真空状态。毕业论文网 http://www.lw54.com 　　房地产行业操作者风险大多内出生于商业银行、开发商、政府、地产中介的业务活动，覆盖面大,不应区分和界定，除具备地产风险的多源性、唯一性、隐蔽性、滞后性、风险掌控壮烈牺牲性等特征之外，还具备以下特有特征：一是风险内生性。根据操作者风险定义，由于程序、人员和系统都是最重要组成部分，大多数操作者风险不存在于商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者的管理活动中，可以说道是一种内出生于内部各层次范围内的系统性风险。

二是风险诱因与风险损失的相关性难以辨别。房地产操作者风险与商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者的整个体系有关，只要有各个机构和人员不存在的地方都有可能再次发生，有时随着环境的变化而转变，管理过程中的一点小疏失就不会将操作者风险遗漏,减少了管理的可玩性。三是损失无限性。

操作者风险牵涉到商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者各个层面，有时有可能造成他们整体相当严重损毁。四是损失数据不原始。操作者风险的再次发生会立刻呈现出，商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者都具备规避已再次发生风险的动机，有时记录不及时或显然没涉及记录。五是计量的困难性。

操作者风险的评估除考虑到必要损失，还须要考虑到经营中断、法律成本等间接的损失，有时还有无法计量的损失。六是风险容易集中。操作者风险难以通过商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者自身内部机构对冲和集中风险，因为它与有所不同的区域文化、素质有所不同的员工、特定的经营机构，甚至是信件发送人员都有关系，具备很强的隐蔽性。

毕业论文网 http://www.lw54.com 　　二、海南省房地产行业操作者风险历史总结 　　1988年4月，国务院批准后海南建省筹办特区。在新设省级经济特区优惠政策的更有下，各地投资商都寄予厚望海南省。

1992年我国改革开放的力度更进一步强化，海南省在一夜之间沦为投资者的乐园，各级部门甚至一些高校、研究所都在海南省另设办事处，投资商、投机者云集海南，房地产市场需求有了难以置信的快速增长，从而构成了房地产的集中于研发热潮。由于还包括银行在内的机构参予，多方抹黑。许多盲目的投资决策与非理性投资不道德相互作用使海南省经济陷于恶性循环。

1993年我国针对投资收缩采行了削减银根的金融政策，金融机构的资金很快解散海南省房地产，房地产市场的欺诈兴旺急转直下，房地产泡沫开始裂痕，严重影响了海南省资源利用和经济发展[1]。　　2010年1月4日国务院办公厅公布《国务院关于前进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，计划至2020年可行性将海南竣工世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。

2010年新年伊始，随“国际旅游岛”登场，海南房地产市场很快“井喷”，商品房成交量成倍缩放、价格攀升。利用较慢上升的数据，可以显现出海南省房地产市场经常出现的一些乱象苗头：开发商违规操作，职业炒家操纵市场，购房者颓废、混乱、盲目波澜，部分媒体肆意抹黑、片面报导，造成市场短期内经常出现供需流失、房价大幅度下跌的现象。

面临形势，海南省政府及时介入市场，作出停止审核新的房地产开发项目，新的土地成片研发和大型主题旅游公园项目要待国家发改委月批准后《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》后再启动的要求，并宣告2010年将动工建设10.09万套保障性住房。一系列调控措施获得了立竿见影效益，民众恐慌性购房逐步消停，开发商采行暗地折扣广告宣传，炒家开始挤兑黑市房源，引起房价上调，商品住房成交量开始上升，市场逐步回归理性。目前海南省商品房入住率过较低，这既是对资源的浪费，最后还是必须当地居民、企业或政府来接续、管理，从这个角度分析，也解释海南房地产的供给在目前的消费水平上已足够多，并且房价与当地的收入水平比起似乎较高。再加第一批炒房者早已利润撤离，一部分年长的购买者有可能因为房价陡峭升至利益空间变大正处于从容状态，从而抵销了一部分有意愿来海南省购房者的需求量。

因此，海南省房地产的需求量减少最慢的阶段已过去，此后增长速度将减慢，房地产市场需求渐渐增加。同时海南省房地产开发企业还面对两个方面的压力：一是世界经济未来的走势还不明朗，对我国经济发展的有利影响在短期内还无法都有的好转；二是开发商房价追涨不会影响今后的市场成交量，进而影响到企业资金的回笼。

由于房地产规模较小，投资期长，具备投资品和消费品双重属性，其风险变化就显得更为简单，房地产市场营运主体即房地产开发商、银行、政府、房地产中介等的运营运作造成的操作者风险以及带给的系统性风险问题将渐渐曝露出来。毕业论文网 http://www.lw54.com 　　三、海南省房地产行业主要操作者风险问题及原因 　　从海南省房地产历史可显现出，海南省主要不存在以下操作者风险问题。

　　（一）房地产开发商操作者风险问题 　　由于缺少房地产发展的总体规划，仍然以来对城市性质、功能等方面的定位较为模糊不清，功能分区不确切，开发商对城市的未来发展缺少有效地想象空间，无法根据城市规划做到研发热点。在海南省房产商中，许多发展中的中小房地产商更好的是显机会自由选择，而不是战略性的谋篇布局。同时在房地产热过程中的房地产开发商以银行借贷融资居多，自有资金很少，甚至开发商以本单位职工或其他关系人假冒客户和购房人，通过欺诈销售（出售）方式收买银行贷款；盲目圈地，占地面积为哀，土地闲置相当严重；捂盘惜售、油炸地炒房，房价杀抬、明降、暗降，高房价较低成交价乃至零成交价已渐渐沦为了一个常态；擅自加建楼层、抢建、扩建的现象十分相当严重，更有甚者把违章建筑当商品房对外销售；大肆闲置公共空间，传输休闲娱乐空间；豆腐渣工程，各种偷工减料、斩墙漏水的质量问题，建筑质量不存在问题违章建筑现象相当严重；沿海公共海域布满海景别墅和星级酒店，“私属化”现象相当严重，没什么镇抚的圈地毁坏；优质海岸线基本被守住一空，在一线海景填海造地，对海底环境及海底生物导致极大毁坏。

总之城市土地研发具备政治性和低水平性，各种违规操作现象相当严重，既给海南省将来发展带给了相当严重的有利影响，又给研发企业带给其自身无法掌控的操作者风险。毕业论文网 http://www.lw54.com （二）商业银行的操作者风险问题 　　这种操作者风险主要展现出在：第一，债前审查经办人员风险意识不强劲，审查流于形式，随便修改申请，对资料真实性、合法性审查严加，对显著不存在疑点的资料不了解调查核实[2]；第二，抵押物管理不规范，办理抵押的涉及职能部门协商因应不力，不按程序操作者，或过分倚赖中介机构的评估结果，导致抵押品升值或抵押违宪；第三，个别基层行贷后管理混乱，个人贷款客户资料过于全面和倒数，缺乏涉及的风险预警措施；最后就是内外勾结，一起金融舞弊。

近几年海南省银行房地产金融大案要案的屡屡再次发生，从某一层面解释海南省银行对操作者风险防止的推崇程度还远远不够，内部掌控不存在漏洞和不完备的地方[3]。金融案件正在朝着低职务、高科技、低案值，计划案数量基层多、内外勾结作案多、作案手法多的“三高三多”趋势发展，并呈现“同类案件屡屡再次发生”的特点。因此，银行强化操作者风险防止仍是重中之重。

　　（三）海南省房产中介操作者风险问题 　　海南省房地产中介机构不存在很多问题。首先，房地产中介行业法律法规不完善，中介管理制度门槛较低。其次，行业监管不存在漏洞。

中介公司新的杨家更换慢，还有不少是无资格的“白”中介，所以中介行业的必要主管部门无法掌控所有公司的资料，监管更容易经常出现漏洞。再度，服务不做到，品牌意识较强。中介公司规模总体稍小，多数是靠差价赚。

那些规模和实力较强，需要引领市场发展的中介公司的品牌意识较为很弱，经营缺少长年发展的考虑到。最后，人员素质及信誉偏高，从业人员多是没房地产评估师和经纪人资格的，并不懂房产的专业知识。

小中介公司在相当程度上没按照行业管理的法律法规操作者，这些问题从有所不同程度上影响房地产市场。毕业论文网 http://www.lw54.com 　　（四）海南省政府管理方面不存在的问题 　　目前房地产已沦为海南省的支柱性产业。一方面海南省各级政府高度重视并增进房地产的可持续发展；另一方面还不存在涉及的政府部门和人员经常出现以下主 毕业论文网 http://www.lw54.。

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